Les centres de données d’IA font grimper les loyers des entrepôts américains

Aux États-Unis, la multiplication des chantiers de centres de données consacrés à l’intelligence artificielle fait naître un besoin nouveau de surfaces d’entreposage, et les loyers en subissent les effets. Ce constat émane du groupe de services immobiliers JLL, qui s’est exprimé le mardi 20 octobre 2026 à propos du troisième trimestre.

Dallas/Fort Worth et Washington en première ligne

Selon JLL, les projets de centres de données pour l’IA, notamment dans les environs de Dallas/Fort Worth et de Washington, génèrent un besoin supplémentaire d’espaces de stockage. Ils ont contribué à faire monter les loyers au troisième trimestre. JLL parle de contribution, non de cause unique.

Pour le premier de ces pôles, la société décrit un phénomène de regroupement : « L’expansion des centres de données génère une demande industrielle hors norme dans les grands pôles de fret tels que Dallas/Fort Worth, où les fournisseurs et les prestataires d’infrastructures se regroupent à proximité des campus hyperscale ». Autour de chaque campus, un tissu de prestataires cherche donc des mètres carrés. Ce rapport porte sur le marché de l’immobilier industriel au troisième trimestre.

Les loyers en chiffres

D’après JLL, cette progression de 3,2 % sur douze mois n’avait pas été aussi vive depuis le deuxième trimestre 2024. Le niveau moyen des prix affichés par les propriétaires s’établit à 10,55 dollars pour chaque pied carré.

Pourquoi l’IA a besoin de tant d’espace

Les groupes Alphabet, Microsoft, Meta et Amazon engagent des milliards de dollars pour prendre la tête du secteur de l’IA. Cette technologie consomme beaucoup de courant pour faire tourner serveurs et puces, lesquels doivent être refroidis pour ne pas surchauffer. Les campus hyperscale attirent ainsi dans leur voisinage des fournisseurs et prestataires d’infrastructures, qui recherchent à leur tour des entrepôts proches.

JLL décrit plusieurs conséquences pour les contrats et pour la clientèle des entrepôts :

• la hausse des loyers s’appuie sur les baux dits « triple net » ;
• le poids croissant des secteurs gourmands en infrastructures transforme le profil des locataires et la géographie de la demande ;
• les besoins des locataires issus de la construction, des télécoms et des services aux collectivités ont augmenté.

La demande ne vient donc plus seulement des acteurs logistiques habituels : le bâtiment, les télécommunications et les services aux collectivités comptent parmi les secteurs dont les besoins ont progressé, ce qui modifie la répartition des zones recherchées.

Pour une entreprise qui s’installe près d’un campus sous ce régime de bail, le coût total d’occupation dépasse le loyer affiché au pied carré, puisque les charges de propriété reviennent au locataire. JLL présente ces baux comme le socle de la croissance observée des loyers.

Le rapport de JLL sur le marché de l’immobilier industriel, publié pour le troisième trimestre, situe ces dynamiques dans les grands pôles de fret. Les entrepôts voisins des campus hyperscale servent de point d’appui aux sociétés qui équipent et entretiennent les installations, ce qui explique que la demande se concentre dans quelques régions précises plutôt que sur l’ensemble du territoire américain.

Les informations reprises par Zonebourse précisent que les constructeurs de campus ne sont pas les seuls concernés : les fournisseurs et prestataires qui gravitent autour d’eux forment une clientèle à part entière pour les propriétaires d’entrepôts.

Photo : Mark Stebnicki / Pexels