Wall Street achète les murs de l’IA pour vivre des loyers
Blue Owl, Ares et Blackstone achètent les murs de l’IA et signent des baux de 12 à 20 ans, alors que les inquiétudes sur l’endettement montent.
Par
Mamadou Sow
En bref
- Les gestionnaires d’actifs alternatifs achètent des centres de données et sécurisent des loyers par des baux longs.
- Leurs actions ont progressé jeudi, Blue Owl en tête avec 6,5 %.
- Les inquiétudes visent les acteurs du néonuage endettés et le rendement des dépenses.
Plutôt que de parier sur les modèles d’intelligence artificielle, les grands gestionnaires d’actifs alternatifs de Wall Street achètent les bâtiments qui les abritent et encaissent des loyers sur de longues durées. La logique est celle du propriétaire : les centres de données hébergent les serveurs et équipements nécessaires à l’entraînement et au fonctionnement des modèles, et la demande pour ces installations a bondi. Les dirigeants du secteur y voient une « opportunité générationnelle ». Le jeudi, la Bourse a salué cette stratégie : Blue Owl a gagné 6,5 %, Apollo Global 3,7 %, KKR et Blackstone 2,5 % chacune, Ares Management 2 %.
Trois façons de verrouiller les revenus
Chaque acteur met en avant la durée de ses contrats et la qualité de ses locataires, comme le rapporte Zonebourse.
| Société | Durée des baux | Particularités |
|---|---|---|
| Blue Owl | 15 à 20 ans en général | Indexation annuelle des loyers ; plus de 130 centres exploités ou en construction |
| Ares | 12 à 15 ans | Sans droit de résiliation, indexation sur l’inflation ; Tokyo, Osaka, Londres, São Paulo ; hyperscalers de catégorie investissement |
| Blackstone | 15 à 20 ans pour la grande majorité du portefeuille | 96 % des contreparties de catégorie investissement, capitalisation moyenne de 2 500 milliards de dollars |
Marc Lipschultz, codirecteur général de Blue Owl, résume le mécanisme : « Nous les louons généralement pour 15 à 20 ans, avec une indexation annuelle des loyers, ce qui crée pour nos investisseurs un flux de revenus locatifs hautement prévisible et en croissance ». Blue Owl dit chercher à limiter les risques liés aux baux de courte durée et à la tarification des tokens.
Une demande chiffrée en milliers de milliards
Alan Kirshenbaum, directeur financier de Blue Owl, affirme : « Lorsque nous investissons dans des centres de données, nous ne parions pas sur l’IA ». Il précise : « Nous prenons un risque de crédit sur Microsoft, Amazon et Meta. »
Face à la hausse des coûts d’emprunt, Michael Arougheti, directeur général d’Ares, a minimisé son effet : l’alternative serait de financer les projets sur fonds propres. Selon lui, les investisseurs sont plus sélectifs sur le risque de contrepartie, et une partie du financement se déplace vers le crédit privé. Moody’s relève de son côté que l’IA et les infrastructures numériques créent d’importants besoins de financement à long terme.
Là où le pari peut se fissurer
Les inquiétudes portent sur le risque de défaut des entreprises de néonuage lourdement endettées et sur la capacité des dépenses massives à produire des rendements suffisants. Jonathan Gray, président de Blackstone, estime que « cela ne nous paraît pas particulièrement risqué ». Moody’s nuance : « Toutefois, les risques liés à la concentration, à la construction, à la valeur résiduelle et aux financements circulaires augmentent ».
Les arguments des bailleurs
Des baux de 12 à 20 ans, souvent indexés, et des locataires de catégorie investissement.
Les points de fragilité
Des néonuages endettés, des rendements incertains et les risques de concentration cités par Moody’s.
Les budgets des géants du cloud alimentent aussi le débat. D’après Le Conseil Patrimoine, Amazon prévoit environ 200 milliards de dollars d’investissements en 2026, Alphabet 180 à 190 milliards et Meta 135 à 145 milliards, des enveloppes qui incluent aussi le cloud existant. Une analyse Reuters de juillet 2026, fondée sur des consensus LSEG, projette que les investissements cumulés de Microsoft, Alphabet, Amazon, Meta et Oracle pourraient dépasser leurs flux de trésorerie disponibles cumulés en 2027.
Meta illustre cette sensibilité : son chiffre d’affaires du troisième trimestre, publié le 21 octobre 2026, atteint 64,6 milliards de dollars (+26 %), mais son flux de trésorerie disponible est négatif de 2,12 milliards. L’action a perdu environ 7 % le 22 octobre. Sur l’actualité immobilière du secteur, on peut aussi lire l’article sur les loyers d’entrepôts américains.
Photo : Abner Velázquez / Pexels
